روند قيمتي اوراق تسهيلات مسكن يكي از فاكتورهايي است كه مي‌توان از آن به عنوان عاملي براي سنجش وضعيت عرضه و تقاضاي مسكن استفاده كرد اما اين بار مقداري ماجرا متفاوت است.
قيمت پايين اين اوراق و نرخ مراجعت سرمايه پايين مایه مي‌شود جذابيت سرمايه‌گذاري در اين اوراق كاهش يابد و سرآغاز برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضاي اين اوراق در آينده باشد.
در همين راستا، اشاره شد منطقي بودن خريد اين اوراق از بورس و غير‌منطقي بودن سپرده‌گذاري در بانك مسكن براي صدور و دريافت اين امتياز (هر شش ماه يك مساوی سپرده) موجب خروج و عدم سپرده‌گذاري براي دريافت اين اوراق خواهد شد و محدوديت عرضه در ماه‌هاي آينده، در كنار ساير مولفه‌ها مي‌تواند زمينه رشد قيمتي آن را فراهم آورد.
اما در سنه جاري موضوع ياد شده با چند رویداد ديگر همزمان شد كه در نهايت به رشد شديد قيمت اين اوراق منجر شد.
اين عوامل عبارتند از: 1- افزايش سقف وام مسكن از 20 ميليون تومان به 45 ميليون تومان به معناي بيش از دو مساوی شدن حجم تقاضاي واقعي 2- وضعيت معاملات سهام شركت‌هاي بورسي، سرمايه بلاتكليف و سرگردان در بورس و تقاضاي سفته بازانه روي اين اوراق 3- افزايش نسبي تقاضاي واقعي اوراق ناشي از نگراني برخي درباره رشد قيمت مسكن به دليل افزايش هزينه‌هاي ساخت‌و‌ساز.
البته نقش عوامل نخست، يعني محدوديت طرف عرضه و ساير عوامل عنوان شده فوق را در اين رشد قيمتي بيشتر از عامل هيجان خريد مسكن در اين مقطع سررسید بايد دانست.
از سوي ديگر فعالان صنفي مسكن دوران رونق و جهش قيمتي مسكن را هر پنج سنه يك بار عنوان مي‌كنند و از اسفند ماه سنه 91 به عنوان سقف قبلي شاخص قيمت مسكن، كمتر از 2 سال گذشته است.
بعد از خروج از هر ركودي، گذار از فاز درمان و سپس رسيدن به فاز رونق احتياج است. لذا به عقیده مي‌رسد تحليل واقع‌بينانه‌تر اين است كه بگوييم با تغييرات اخير در فضاي اقتصادي كشور، چشمداشت مي‌رود مسكن پس از يك سنه استراحت، از فاز ركود بیرون شده و وارد فاز درمان شود تا مقدمات ورود آن به فاز رونق و رشد در سال‌ها يا مقاطع زماني بعدي با توجه به شرايط اقتصادي و عوامل تاثيرگذار آماده شود.
موضوعي كه قشر عمومي جامعه نيز به صورت عادي چنين انتظاري را داشته و دارند، چراكه بديهي است، افزايش مولفه‌هاي ورودي ساخت و ساز و بهاي تمام‌شده مسكن كه با رشد نزدیک 20 درصدي در سال جاري همراه بوده است، قيمت فروش مسكن‌هايي را كه از ماه‌هاي اخير ساخت‌و‌ساز آنها كليد خورده، به تناسب دل آزرده سازد و به دليل انتظارات آتي بر فضاي كلي قيمت مسكن حتي در سال جاري نيز اثرگذار باشد.
اما استفاده‌هاي مكرر از عبارت‌هاي هم مفهوم با «در مسیر بودن جهش قيمتي»، با بازده و افزايش قيمتي معادل تورم فعلي – كه به اعتقاد كارشناسان مانند آن در ساير بازارهاي سرمايه‌پذير موازي و رقيب، اعم از ارز، بورس و حتي سپرده‌هاي بلندمدت بانكي نيز تحقق مي‌يابد – كمي بزرگنمايانه به نظر مي‌رسد و اين شائبه را ايجاد مي‌كند كه شايد اين تحريك‌ها ماهيت هوده طلبانه داشته و براي تاثير در ذهن افراد جامعه و بيدار كردن زودتر از موعد تقاضاهاي بالقوه بازار مسكن صورت مي‌پذيرد الی با تحميل استرس، هيجان كاذب و فشار اقتصادي بيشتر، آنها را به ورود و افزايش تقاضا ترغيب كند كه در صورت توفيق، با تحرك بيشتر و زودتر از موعد قيمت نيز توام خواهد بود.
بنابراين، رفتار آگاهانه سرمايه‌گذاران عام و مردم و همسو شدن يا نشدن با عوامل و هدايت‌هاي اقتصادي، عاملي است كه مي‌تواند در ميزان حركت بازارها از آنگونه بازار مسكن نقش مهمي بازي كند و حركت زودتر از زمان به موقع و يا ديرهنگام آنها را مایه شود.
پيش‌بيني نرخ اوراق تسهيلات
قيمت اين اوراق نيز از عوامل گوناگوني تاثير مي‌پذيرد. سقف وام مسكن، وضعيت سپرده‌گذاري در اين اوراق و حفظ تناسب عرضه و تقاضا، نرخ سهم بانكي، انتظارات تورمي جامعه و چشم‌انداز قيمتي بازار مسكن از آنگونه اين عوامل هستند.
اما درباره پيش‌بيني نرخ اوراق تسهيلات مسكن با فرض استقامت شرايط و اطلاعات فعلي، بايد گفت نرخ بالاي 80 هزار توماني به معناي نرخ مراجعت سرمايه 32 درصدي براي سپرده‌گذار و فروشنده اين اوراق است.
بر اين اساس، در صورتي كه به جهش چندين برابري قيمت مسكن در سال جاري اعتقاد نداشته باشيم، قيمت‌هاي كنوني و بالاي 75 هزار توماني اين اوراق، درست برعكس سنه گذشته، نرخ‌هايي است كه به‌طور قطع مي‌تواند به افزايش سپرده‌گذاري بانكي براي دريافت امتياز اين اوراق منجر شود و افزايش حجم عرضه‌هاي آن را در پي داشته باشد.
افزایش فوری فروش و رشد چشمگیر درآمد
ثبت نام بدون کنکور کارشناسی ارشد
حال در صورتي كه نرخ بهره يكساله بدون ريسك را در همين محدوده 22 درصدي در نظر بگيريم، با پروا به جدول همراه محدوده قيمتي بين 55 لغایت 65 هزار توماني براي اين اوراق در چهره عدم وجود سفته بازي و ترازمند شدن شرايط عرضه و تقاضا، محدوده‌اي است كه بايد نوسان قيمتي اين اوراق را با پروا به شرايط و نوسانات عادي قيمت مسكن در فصول مختلف گواه باشيم.
در پايان اشاره به دو نكته ضروري به عقیده مي‌رسد. پیش درآمد اينكه در فضاي كنوني اقتصادي كشور و کسان جامعه، عدم تحميل هيجان به بازارها و اقدامات منجر به تحريك يك طرفه تقاضا به‌خصوص در بازارهاي حساسي همچون مسكن يك وظيفه عمومي محسوب مي‌شود و دوم اينكه مديريت بازارها و حضور بازارگردان در بازارها از آنگونه همين اوراق تسهيلات مسكن و ترازمند نگه داشتن نرخ مراجعت سرمايه سرمايه‌گذاران، متناسب با شرايط بازار مسكن و سهم بدون ريسك مي‌تواند مایه آرامش در داد و ستدها اين اوراق و عدم ورود تقاضاهاي سفته بازانه شده و با مديريت صحيح قيمتي آن از ورود فشار رواني و مالي مضاعف به خريداران واقعي اين اوراق جلوگيري كند.
منبع:
چشم انداز قیمت اوراق تسهیلات مسکن
دورنمای بازار مسکن در سال آینده
راهنمای قدم قدم اجاره کردن خانه
آیا مسکن در سنه جدید گران می شود؟ / طرح اقدام ملی منجر به تفریق تقاضا در بازار